SCI et investissement à l’étranger : tout savoir pour acheter hors de France

Comprendre les bases fiscales de l’investissement à l’étranger via une SCI

Imposition dans le pays de situation du bien

Lorsqu’un résident fiscal français perçoit des revenus fonciers de source étrangère, le principe général des conventions fiscales est que ces revenus sont imposables dans l’État où est situé l’immeuble. Toutefois, ces revenus doivent aussi être déclarés en France. La convention détermine alors si ces revenus :

• sont exonérés en France mais pris en compte pour le calcul du taux effectif,
• ou sont imposés en France avec application d’un crédit d’impôt pour éviter une double imposition.

En l’absence de convention, ces revenus sont imposables en France par principe.

Déclarations fiscales et double imposition

La déclaration des revenus immobiliers étrangers en France suit un schéma clair :

1. remplir la déclaration n°2047,
2. reporter les montants dans la déclaration de revenus n°2042 (et éventuellement 2044 si revenus fonciers).

Selon le site impots.gouv, deux méthodes de neutralisation de la double imposition peuvent s’appliquer selon la convention :

• méthode du taux effectif : les revenus exonérés sont pris en compte pour calculer le taux global d’imposition,
• méthode du crédit d’impôt : l’impôt payé à l’étranger est imputé sur l’impôt français.

Choisir le régime fiscal de la SCI : IR ou IS

SCI translucide à l’IR

Par défaut, une SCI est translucide : elle n’est pas imposée directement, mais ses associés déclarent chacun leur quote-part de revenus ou de déficits. Lorsqu’un bien étranger est détenu par la SCI, chaque associé doit intégrer sa part des revenus fonciers dans sa propre déclaration.

Option pour l’IS : un régime différent

La SCI peut opter pour l’Impôt sur les Sociétés (IS).

• Le résultat est imposé après déduction des charges et amortissements.
• Le taux est de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice (sous conditions), puis 25 % au-delà.
• Les plus-values sont traitées selon le régime professionnel.

Ce choix a des conséquences importantes et doit être étudié en fonction du projet et de l’horizon de détention.

• En savoir plus sur la fiscalité de la SCI.

L’IFI : une assiette mondiale pour le résident fiscal français

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) concerne les contribuables dont le patrimoine immobilier net taxable excède 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition.
Les biens détenus à l’étranger via une SCI doivent être intégrés à la déclaration au prorata des parts sociales.

Le barème progressif officiel (article 977 du CGI) est le suivant :

• 0 % jusqu’à 800 000 €
• 0,50 % de 800 001 € à 1 300 000 €
• 0,70 % de 1 300 001 € à 2 570 000 €
• 1 % de 2 570 001 € à 5 000 000 €
• 1,25 % de 5 000 001 € à 10 000 000 €
• 1,50 % au-delà de 10 000 000 €

Une décote est appliquée pour les patrimoines compris entre 1,3 et 1,4 million d’euros :
17 500 – (1,25 % x montant du patrimoine net taxable).

Contraintes juridiques locales et obligations administratives

Chaque pays impose ses propres formalités. En Espagne, l’investisseur doit par exemple obtenir un Número de Identificación de Extranjero (NIE), tandis qu’au Portugal, l’acquisition suppose un Número de Identificação Fiscal (NIF). Ces démarches passent généralement par un notaire local et nécessitent souvent l’ouverture d’un compte bancaire dédié pour sécuriser la transaction. Les loyers et plus-values restent soumis à la fiscalité locale, avant d’être intégrés dans la déclaration française via le formulaire n°2047.

Bonnes pratiques pour sécuriser un investissement via SCI à l’international

Afin de respecter la réglementation fiscale, il est essentiel de :

• vérifier la convention fiscale bilatérale applicable pour déterminer le traitement des revenus et éviter les doubles impositions,
• adapter les statuts de la SCI afin de prévoir explicitement l’acquisition de biens hors de France,
• respecter les obligations déclaratives françaises : formulaire n°2047, déclaration n°2042, et le cas échéant déclaration IFI.

« Investir via une SCI à l’étranger offre de réelles opportunités de diversification, mais exige une rigueur fiscale et juridique sans faille », rappelle un conseiller en gestion de patrimoine chez Selexium.

Investir à l’étranger via une SCI française peut être une solution intéressante pour gérer et transmettre son patrimoine. Ce choix demande cependant une préparation sérieuse : bien étudier le pays d’investissement, consulter des experts, respecter les règles fiscales locales et françaises et anticiper les coûts. Si le montage est bien pensé, il offre un bon équilibre entre les avantages (rentabilité, souplesse, transmission) et les contraintes (fiscalité, complexité, risques).