Comment gérer votre société civile immobilière en 2024 ?

Est-il toujours intéressant de créer une SCI en 2024 ?

À en croire les investisseurs, les SCI ont toujours la côte en France. En 2023, 202 000 SCI ont été créées dans l’Hexagone, soit une hausse de 2 % par rapport à 2022. Les SCI représentent 28 % des sociétés créées en 2023 ! Cette forme juridique présente donc toujours de nombreux intérêts pour les investisseurs et les propriétaires immobiliers en 2024.

• La simplification de la gestion du patrimoine immobilier : la SCI permet de regrouper plusieurs biens immobiliers au sein d’une même structure juridique, ce qui facilite la gestion locative, la répartition des charges et des revenus, ainsi que la transmission des biens. La SCI est dirigée par un ou plusieurs gérants, qui sont désignés par les associés et qui ont le pouvoir d’accomplir les actes courants de la société. Les décisions importantes, comme la vente ou l’achat d’un bien, doivent être approuvées par les associés, selon les modalités prévues par les statuts.
• La souplesse de la transmission des biens immobiliers : la SCI permet d’anticiper et d’organiser la transmission du patrimoine immobilier entre les générations. Les associés peuvent céder leurs parts sociales à leurs héritiers, sans avoir à procéder à un partage des biens, ce qui évite les problèmes d’indivision successorale. Les associés peuvent aussi bénéficier d’un abattement de 100 000 € par parent et par enfant, tous les 15 ans, pour la donation de leurs parts sociales. Notez également que cette forme juridique permet aussi de protéger le conjoint survivant, en lui attribuant la qualité d’usufruitier des parts sociales du défunt, ce qui lui assure le droit de percevoir les revenus de la société et de participer aux décisions.
• L’avantage fiscal de la SCI : cette structure offre la possibilité de choisir entre deux régimes d’imposition, selon la situation personnelle des associés. Le régime de l’impôt sur le revenu (IR) s’applique par défaut, et consiste à imposer les associés à leur tranche marginale d’imposition, selon la quote-part des bénéfices qu’ils perçoivent. Ce régime est intéressant si les associés ont des revenus modestes, ou s’ils souhaitent bénéficier du régime du déficit foncier, qui permet de déduire les charges de la SCI des revenus fonciers des associés, dans la limite de 10 700 € par an. Le régime de l’impôt sur les sociétés (IS) s’applique sur option, et consiste à imposer la SCI à un taux de 15 % jusqu’à 38 120 € de bénéfices, puis à 28 % au-delà. Ce régime est intéressant si les associés ont des revenus élevés, ou s’ils souhaitent bénéficier d’une réduction d’impôt liée à l’investissement locatif, comme le dispositif Pinel, qui permet de réduire son impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du montant de l’investissement, selon la durée de location du bien (6, 9 ou 12 ans).

Quelles sont les nouvelles règles de l’IFI pour les SCI ?

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est un impôt qui s’applique aux personnes physiques dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année. Le patrimoine immobilier net taxable correspond à la valeur vénale des biens immobiliers détenus directement ou indirectement par le contribuable, diminuée des dettes afférentes à ces biens. Le taux de l’IFI varie de 0,5 % à 1,5 % selon la valeur du patrimoine immobilier net taxable.

Les SCI sont soumises à l’IFI, sauf si elles exercent une activité professionnelle, auquel cas elles sont exonérées. Les associés de SCI doivent déclarer la valeur de leurs parts sociales dans leur patrimoine immobilier net taxable, proportionnellement à la fraction du capital social qu’ils détiennent. La valeur des parts sociales est égale à la valeur vénale des biens immobiliers détenus par la SCI, diminuée des dettes de la société.

En 2024, les règles de l’IFI ont changé pour les SCI, suite à un amendement ajouté à la loi de finances 2024. Cet amendement vise à mettre fin à une optimisation fiscale possible pour les SCI, qui consistait à déduire les dettes de la société qui n’étaient pas afférentes aux biens immobiliers imposables. Par exemple, les emprunts souscrits par la SCI pour acquérir un actif imposable détenu par un associé, ou les dettes d’un membre du foyer fiscal soumis à l’IFI. Désormais, seules les dettes afférentes aux biens immobiliers imposables sont déductibles, comme pour les personnes physiques. Cette mesure vise à instaurer une égalité de traitement entre tous les contribuables soumis à l’IFI, et à aligner la réglementation des détenteurs de SCI avec celle des personnes physiques.

Les pièges à éviter pour créer et gérer une SCI en 2024 ?

Si vous envisagez de créer une société civile immobilière en 2024, attention, cette forme juridique reste risquée.

Piège n°1 : rédiger des statuts non adaptés à sa situation

Le premier piège à éviter est de rédiger des statuts de la SCI qui ne sont pas adaptés à votre situation et à vos objectifs.

Les statuts de la SCI sont le document fondateur de la société, qui définissent les règles de fonctionnement de la SCI, et qui ont des conséquences juridiques et fiscales importantes. Il faut donc les rédiger avec soin, en précisant notamment l’objet social, le siège social, la dénomination sociale, la durée de la société, le montant et la répartition du capital social, les modalités de fonctionnement de la société, les pouvoirs et les obligations des gérants, les conditions de cession des parts sociales, etc.

Piège n°2 : négliger les formalités de création et de gestion de la SCI

Le deuxième piège à éviter est de négliger les formalités de création et de gestion de la SCI, qui ont un coût.

La création d’une SCI implique de respecter certaines formalités administratives, comme la publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales, le dépôt du dossier de création au centre de formalités des entreprises, et la réception du certificat d’immatriculation de la SCI.

Le coût total de la création d’une SCI est d’environ 310 €, hors frais de rédaction des statuts. Il faut compter entre 1 500 et 2 500 € supplémentaires si vous faites appel à un professionnel du droit pour rédiger les statuts. La gestion d’une SCI implique de tenir une comptabilité rigoureuse, d’établir les comptes annuels, et de déclarer et payer les impôts de la société.

Piège n°3 :  ne pas choisir à l’avance le régime fiscal de la SCI

Le troisième piège à éviter est de choisir le régime fiscal de la SCI sans comparer les avantages et les inconvénients de chaque option. La SCI offre la possibilité de choisir entre deux régimes d’imposition, selon la situation personnelle des associés. Le régime de l’impôt sur le revenu (IR) s’applique par défaut, et consiste à imposer les associés à leur tranche marginale d’imposition, selon la quote-part des bénéfices qu’ils perçoivent.

Le régime de l’impôt sur les sociétés (IS) s’applique sur option, et consiste à imposer la SCI à un taux de 15 % jusqu’à 38 120 € de bénéfices, puis à 28 % au-delà. Le choix du régime fiscal de la SCI dépend de plusieurs critères, comme le niveau de revenus des associés, le type de biens immobiliers détenus par la SCI, le projet de transmission du patrimoine, etc.

La SCI est une forme juridique qui offre de nombreux avantages mais elle implique aussi de respecter certaines formalités de création et de gestion, ainsi que de se conformer aux règles de l’IFI, qui ont évolué en 2024. n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel pour créer et gérer votre SCI en 2024.