Fiscalité de la SCI : régime fiscal à l’IR ou à l’IS ?
Au moment de créer une Société civile immobilière, les associés doivent choisir un régime fiscal : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS) ? Cette décision n’est pas sans conséquence sur la fiscalité des associés de la SCI. Voici ce qu’il faut savoir pour bien choisir.
Le principe de la transparence de la SCI
Par défaut, une SCI relève du régime de l’impôt sur le revenu (IR). La société n’est pas directement imposée sur ses bénéfices : ce sont les associés qui doivent déclarer leur quote-part du résultat fiscal, proportionnellement à leurs droits dans la société, même si les bénéfices ne leur sont pas distribués. Pour les associés personnes physiques d’une SCI exerçant une activité de location nue, ces revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes d’imposition sont possibles :
- Le régime micro-foncier : il peut s’appliquer lorsque les revenus fonciers bruts annuels du foyer fiscal ne dépassent pas 15 000 €. Toutefois, pour en bénéficier lorsqu’il détient des parts de SCI, l’associé doit également être directement propriétaire d’au moins un logement donné en location nue. Les biens concernés ne doivent pas relever de certains dispositifs fiscaux particuliers. Un abattement forfaitaire de 30 % est alors appliqué sur les revenus déclarés.
- Le régime réel : il s’applique lorsque les revenus fonciers bruts dépassent 15 000 €, lorsque les conditions du micro-foncier ne sont pas remplies ou sur option. Il permet de déduire les charges réellement supportées, sous réserve de leur déductibilité fiscale.
La SCI doit également effectuer sa propre déclaration fiscale de résultats, généralement à l’aide du formulaire n° 2072 lorsqu’elle relève de l’IR.
L’imposition à l’IR présente de nombreux avantages pour les associés, notamment si la SCI réalise un déficit foncier. En effet, chaque associé peut, sous conditions, déduire sa quote-part du déficit foncier de son revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 € par foyer fiscal, hors fraction provenant des intérêts d’emprunt. Ce plafond peut atteindre 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique éligibles. La fraction non imputable sur le revenu global peut être reportée sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
À noter, également, qu’en cas de cession des biens immobiliers détenus par la Société civile immobilière, les associés sont imposés en fonction de la règle des plus-values des particuliers sur leur quote-part.
L’option à l’IS
Si l’imposition à l’IR n’est pas avantageuse, les associés peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés (IS), soit à la création de la société civile immobilière, soit au cours de sa vie sociale. Une SCI à l’IS est imposée sur les bénéfices réalisés. Dans ce cas, comme toute société, les associés ne sont pas imposés personnellement sur les bénéfices conservés dans la SCI, mais ils le sont en cas de distribution de dividendes. D’autres revenus, notamment les rémunérations versées aux associés, peuvent également être imposables.
Le taux normal de l’impôt sur les sociétés (IS) est fixé à 25 %. Toutefois, une SCI soumise à l’IS peut bénéficier, sous certaines conditions, d’un taux réduit de 15 % sur les 42 500 premiers euros de bénéfice imposable. Ce taux réduit concerne notamment les sociétés dont le chiffre d’affaires est inférieur ou égal à 10 millions d’euros, dont le capital est entièrement libéré et détenu à au moins 75 % par des personnes physiques ou certaines sociétés répondant aux conditions légales. Au-delà de 42 500 € de bénéfice, le taux normal de 25 % s’applique.
La fiscalité des plus-values dépend du régime d’imposition de la SCI et de la nature de l’opération : vente d’un bien immobilier par la société ou cession des parts sociales par un associé.
- Dans une SCI soumise à l’IR, la plus-value réalisée lors de la vente occasionnelle d’un immeuble relève en principe du régime des plus-values immobilières des particuliers. Chaque associé est imposé proportionnellement à ses droits dans la société. La plus-value imposable est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 % en 2026. Des abattements progressifs s’appliquent en fonction de la durée de détention du bien. L’exonération totale est acquise après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux. D’autres exonérations peuvent s’appliquer sous conditions, notamment celle relative à la résidence principale d’un associé.
- Dans une SCI soumise à l’IS, la plus-value réalisée lors de la vente d’un immeuble est intégrée au résultat imposable de la société. Elle est en principe calculée en tenant compte de la valeur nette comptable du bien, après déduction des amortissements pratiqués. Elle est ensuite soumise à l’impôt sur les sociétés selon les règles applicables.
à savoir
Une SCI à l’IS doit tenir une comptabilité et établir des comptes annuels. Leur dépôt au greffe du tribunal de commerce n’est toutefois pas obligatoire.
Quel régime d’imposition choisir pour sa société civile immobilière ?
Le choix entre l’impôt sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS) dépend notamment des objectifs patrimoniaux des associés, des revenus locatifs générés, des charges déductibles, de la durée de détention envisagée et de la stratégie de revente des biens immobiliers. Une SCI relève par défaut du régime de l’IR, mais elle peut opter pour l’IS dès sa création ou au cours de sa vie sociale. L’option pour l’IS n’est pas immédiatement irrévocable. La SCI peut y renoncer jusqu’au cinquième exercice suivant celui au titre duquel elle a exercé cette option. Passé ce délai, l’option devient définitive. La renonciation doit respecter les délais réglementaires et peut entraîner des conséquences fiscales importantes.
Le taux marginal d’imposition des associés constitue un critère à prendre en compte, mais il ne suffit pas à déterminer le régime fiscal le plus adapté. Il convient également d’intégrer les prélèvements sociaux, les possibilités de déduction des charges et d’amortissement, la fiscalité des distributions ainsi que celle des plus-values lors de la revente. Une simulation fiscale intégrant l’ensemble de ces éléments permet de comparer les conséquences financières des deux régimes sur la durée de détention envisagée.
Tableau comparatif
| SCI à l’IR | SCI à l’IS | |
|---|---|---|
| Mode d’imposition | Impôt appliqué aux revenus des associés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu | Impôt appliqué à la société au taux normal fixe de 25 %, taux réduit de 15 % sous conditions |
| Déduction du déficit foncier | Déficit foncier imputable sur le revenu global des associés dans la limite de 10 700 € par an, hors intérêts d’emprunt, sous conditions. Report du surplus sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. | Déficit fiscal imputable sur les bénéfices futurs de la SCI, sans limitation de durée, dans la limite annuelle de 1 million d’euros, majoré de 50 % du bénéfice dépassant ce montant. |
| Déduction de frais | – Frais de gestion du bien – Intérêts d’emprunt – Taxe foncière | – Frais d’acquisition déduits ou immobilisés selon l’option retenue – Frais de gestion du bien – Amortissement du bien – Rémunération du gérant associé – Taxe foncière |
| Taxation des plus-values immobilières | Régime des plus-values immobilières des particuliers avec abattements fiscaux | Régime des plus-values immobilières professionnelles. |
| Obligations comptables | Suivi des recettes et dépenses recommandé. Comptes annuels obligatoires dans certains cas. | Comptabilité et comptes annuels obligatoires. Pas de dépôt obligatoire au greffe. |
Questions & Réponses
Comment déclarer les plus-values immobilières lors d’une vente de la SCI ?
Lors de la vente d’un immeuble par la SCI, les plus-values immobilières sont imposables. Toutefois, ce n’est pas la SCI qui est imposée, mais chacun des associés au prorata de leurs parts sociales (si la SCI est à l’IR).
Quand choisit-on entre l’imposition à l’IS et à l’IR ?
Une SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés dès sa création ou au cours de son existence. Depuis le 1er janvier 2023, les formalités de création sont effectuées en ligne sur le guichet unique des formalités des entreprises, et non plus à l’aide du formulaire M0. L’option pour l’IS doit être notifiée au service des impôts des entreprises (SIE) avant la fin du troisième mois de l’exercice au titre duquel la SCI souhaite être soumise à cet impôt. La SCI peut ensuite renoncer à cette option jusqu’au cinquième exercice suivant celui de son application, dans les conditions prévues par la réglementation. À défaut de renonciation dans ce délai, l’option devient irrévocable.
Quelle fiscalité pour la cession de parts de SCI ?
La fiscalité de la cession de parts sociales dépend du régime d’imposition de la SCI et de la situation de l’associé vendeur. Pour une SCI à l’IR à prépondérance immobilière, la plus-value réalisée par un associé particulier relève en principe du régime des plus-values immobilières. Elle est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et, en 2026, aux prélèvements sociaux de 18,6 %, sous réserve des exonérations et règles particulières applicables. Pour une SCI à l’IS, la plus-value réalisée par un particulier qui cède ses parts dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé relève en principe du régime des plus-values mobilières. Elle est soumise au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % en 2026, comprenant 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. Le contribuable peut également opter pour l’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu, selon les conditions applicables. La cession de parts d’une SCI à prépondérance immobilière est également soumise à des droits d’enregistrement, en principe fixés à 5 %. Il convient donc de distinguer la vente d’un immeuble par la SCI de la cession des parts sociales détenues par un associé. Ces deux opérations ne sont pas soumises aux mêmes règles fiscales.
