La Société civile immobilière (SCI) est une forme de société exclusivement dédiée à la constitution d’un patrimoine immobilier. Avant de créer une SCI, il est indispensable de connaître les avantages et les inconvénients de cette structure, mais aussi sa fiscalité et ses caractéristiques.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une société civile immobilière, aussi appelée SCI, est une structure juridique permettant d’acquérir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. La SCI se constitue au minimum de deux personnes, ayant le statut d’associé. La société civile immobilière détient le patrimoine immobilier et les associés qui la composent reçoivent des parts sociales proportionnelles à leur apport. En clair, il s’agit d’une société dont l’objet social est la gestion d’un patrimoine immobilier. À ce titre, il est possible de désigner un gérant de la SCI ainsi qu’un siège social. Attention, la SCI est une société civile. Elle ne peut donc pas exercer d’activité commerciale. À ce titre, elle ne peut donc pas pratiquer l’achat et la revente de biens immobiliers.
Quelles sont les différentes formes de SCI ?
Il existe trois formes différentes de SCI :
- La SCI familiale : très répandue, elle permet à des associés issus de la même famille de gérer ou de mettre en location un ou plusieurs biens immobiliers ou bien de les transmettre en évitant la case « succession ».
- La SCI de location : aussi appelée SCI professionnelle, elle permet d’acquérir et de gérer les locaux de l’entreprise des associés. Ce type de montage permet de bénéficier d’avantages patrimoniaux et comptables.
- La SCI Construction Vente (SCCV ou SCICV) : cette forme de SCI est à privilégier si l’idée est d’acquérir ou de construire un bien immobilier dans le but de le revendre immédiatement.
Avant de se lancer dans un projet de création de société civile immobilière, il est donc essentiel de définir l’objectif visé. C’est ce dernier qui déterminera la forme de SCI à adopter.
- pour aller plus loin : les étapes à suivre pour créer sa SCI
Pourquoi investir en SCI ?
Devenir associé d’une société civile immobilière permet de concrétiser des projets immobiliers à plusieurs. Les parts sociales étant proportionnelles à l’investissement de chacun, il est alors possible de devenir propriétaire avec peu d’apport.
Il s’agit aussi d’une forme juridique intéressante pour préparer la transmission de son patrimoine immobilier. En effet, la SCI vient simplifier les questions relatives à la succession en transférant aux enfants, non pas les biens immobiliers, mais les parts sociales de la SCI détenant le patrimoine familial. Une option qui permet d’anticiper les éventuels conflits familiaux tout en venant alléger la fiscalité de la succession.
Les avantages et les inconvénients
Peu de démarches, une gestion simplifiée, des avantages fiscaux, la SCI a tout pour plaire. Certes, les avantages ne manquent pas, mais, comme toute forme juridique, elle possède également des inconvénients. Légalement, il est très simple de créer une SCI, mais ce n’est pas pour autant qu’il s’agit nécessairement de la solution idéale à tout projet immobilier.
Quels sont les avantages d’investir en SCI ?
Protéger son patrimoine
Le patrimoine personnel des associés de la SCI est protégé.
Fiscalité attrayante
La SCI confère plusieurs avantages : déficit foncier, régime de plus-value des particuliers, etc.
Flexibilité
Les parts de la SCI peuvent être détenue en pleine ou nue-propriété.
Gestion facilitée
La prise de décision se fait par consultation entre les associés mais peut être déléguée au gérant de la SCI.
La protection du patrimoine des associés
Une société civile immobilière protège le patrimoine personnel des associés qui la compose. En effet, la SCI, en tant que société, est dotée d’une personne morale. Ainsi, le patrimoine de la société est séparé du patrimoine de chaque associé. Elle est donc la seule détentrice du bien immobilier. De ce fait, les éventuels créanciers des associés ne peuvent pas sortir les biens appartenant à la SCI pour rembourser les dettes d’un associé, en cas de défaillance. Ils peuvent cependant demander la vente des parts sociales.
Les avantages fiscaux
Sur le plan fiscal, la société civile immobilière ne manque pas d’atouts. Elle permet notamment de diminuer le montant de l’impôt sur le revenu des associés à titre personnel. Si la SCI réalise un déficit, chaque associé a la possibilité de le reporter sur sa déclaration de revenus. Le déficit foncier vient alors contrebalancer les revenus et donc diminuer le montant de l’impôt dû. Il est donc intéressant de faire du déficit foncier en SCI.
Autre avantage non-négligeable : l’application du régime des plus-values des particuliers. Bien qu’une SCI soit une société, en cas de vente d’un bien immobilier, la règle des abattements pour durée de détention s’applique et permet, dans certains cas, d’être exonéré d’impôt sur la plus-value immobilière.
À noter que, dans le cadre de la transmission d’un patrimoine immobilier, une faveur fiscale est aussi consentie si cette opération est réalisée par l’intermédiaire d’une SCI. S’il s’agit d’une donation en ligne directe (de parents à enfants), les associés peuvent bénéficier d’un abattement de 100 000 euros par an.
Le démembrement des parts sociales
La SCI est une structure relativement souple. Ainsi, il est possible de démembrer les parts sociales, c’est-à-dire séparer l’utilisation du bien immobilier et le fait de percevoir le revenu relatif à ce bien. En tant qu’associé, il est donc possible de détenir des parts sociales en pleine propriété, mais aussi en usufruit ou en nue-propriété. Cette option est un réel avantage puisqu’elle évite l’indivision. Pour rappel, lors du décès du propriétaire d’un patrimoine immobilier, les héritiers deviennent propriétaires de ce même patrimoine en indivision. Conséquence, ils sont obligés de se mettre tous d’accord pour chaque décision concernant le patrimoine en question. En SCI, le patrimoine est partagé en parts sociales, les décisions sont votées. Ainsi, même si tous les associés ne sont pas du même avis, un choix peut tout de même être fait à la majorité, ce qui permet d’écarter le scénario de l’impasse. De plus, il est possible de démembrer les parts sociales.
Le partage des coûts
Étant donné qu’une société civile immobilière est au minimum composée de deux associés, ces derniers ont tous les deux apporté une certaine somme d’argent au capital de la société. Au-delà de l’avantage majeur de pouvoir envisager des projets immobiliers plus coûteux puisque vous n’êtes pas le seul investisseur, la SCI permet aussi de partager les coûts. En effet, chaque associé participe aux frais relatifs à la gestion des biens en fonction du nombre de parts sociales qu’il détient. Autre point qui mérite également d’être souligné, le partage de la prise de décision. Les associés ne peuvent pas prendre une décision sans se consulter mutuellement. Ils peuvent aussi déléguer certaines prises de décision au gérant de la SCI. Ce partage peut être modifié au cours de la vie sociale de la SCI avec l’entrée ou la sortie d’associés. Il est même possible de créer une SCI au capital variable.
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Quelles sont les limites de la SCI ?
La lourdeur administrative
Si la SCI est une forme de société relativement souple, cela n’empêche pas les procédures administratives complexes. Créer une société civile immobilière, comme toute société, implique des formalités administratives et juridiques. Attention, certaines sont obligatoires comme la rédaction des statuts ou des rapports d’assemblées générales. À cela, il faut également tenir compte des coûts relatifs à la création. En effet, si le capital d’une SCI peut commencer dès 1 euro, la procédure de création coûte généralement 500 € HT minimum.
Il est vivement recommandé, lors d’un projet de SCI, de faire appel à un spécialiste de la gestion de patrimoine. Pour la création de votre SCI, nous vous recommandons de vous rapprocher d’un conseiller en gestion de patrimoine, tels que ceux de selexium.com
La responsabilité illimitée des associés
Contrairement à une entreprise commerciale, la création d’une société civile immobilière engage la responsabilité des associés. Autrement dit, si la SCI est en défaut de paiement, les créanciers peuvent se retourner contre les associés directement. Ces derniers sont responsables indéfiniment du passif social de la SCI, en fonction du nombre de parts sociales détenues dans le capital social.
L’obligation d’une gestion comptable et de l’organisation d’une assemblée générale annuelle
Parmi les obligations de la SCI, on trouve deux incontournables qui peuvent également être un frein à la création de ce type d’entreprise : la gestion comptable et l’organisation de l’assemblée générale. Tous les ans, le gérant de la SCI doit présenter les comptes aux associés lors de l’assemblée générale, qui doit avoir lieu 6 mois après la clôture de l’exercice comptable. C’est un passage obligé à l’issue duquel un procès-verbal doit être rédigé. En cas de contrôle, les associés d’une société civile immobilière doivent pouvoir présenter ces documents. À savoir, en cas de dissolution de la SCI, une assemblée générale exceptionnelle doit également être organisée. Autre obligation pour les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) : la tenue d’une comptabilité commerciale. Il est vivement recommandé de faire appel à un comptable professionnel pour éviter toute erreur lors de la déclaration aux impôts.
Demandez à nos experts
Vous avez un projet de SCI ? N’hésitez pas à nous contacter par l’intermédiaire de ce formulaire afin de poser toutes vos questions sur le sujet à des spécialistes de l’investissement immobilier et de cette structure.
Demandez votre expertiseQuelle est la fiscalité d’une SCI ?
Par défaut, une SCI est assujettie à l’impôt sur le revenu (IR), puisqu’elle ne réalise pas de bénéfice. L’imposition s’effectue alors au niveau des associés et non de la société. On dit que la société civile immobilière est transparente. Chaque associé doit déclarer sa quote-part de résultat et sera imposé selon le barème de l’impôt sur le revenu. Toutefois, les associés peuvent décider de soumettre la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS). La fiscalité de la SCI dépend donc des choix qui sont faits lors de sa création. Afin d’opter pour le régime fiscal le plus adéquat, il est important de bien se renseigner et de demander conseil à un expert.
FAQ
Comment créer une SCI ?
Pour créer une SCI, il faut passer par plusieurs étapes administratives et juridiques. Parmi ces étapes, on peut citer l’apport au capital social ou encore la rédaction des statuts. Attention à bien procéder dans l’ordre ! Créer une société civile immobilière n’est pas une décision sans conséquence.
Faut-il créer une SCI avant d’investir ?
Il n’y a pas de règle. Il est possible d’investir avant de créer une SCI ou de créer une SCI avant d’investir. Tout dépend de votre projet immobilier et de l’objectif de la SCI.
Qui sommes-nous ?
Indépendants depuis de nombreuses années, nous sommes l’agence immobilière toulousaine SGL, composée d’experts en immobilier et gestion de patrimoine. Au cours de notre expérience, nous avons acquis de solides connaissances sur les SCI. Depuis de nombreuses années, nous conseillons et accompagnons les investisseurs désirant créer ce type de société dans leur projet.
Quels sont nos services ?
Nos experts vous proposent un accompagnement sur mesure, depuis votre désir d’investir dans l’immobilier à sa concrétisation. Ils sauront vous éclairer sur le type de SCI qui correspond à votre projet et vous aideront dans chaque étape de la création à la gestion.
Quelle est la différence entre une SCI et une SCPI ?
Bien qu’étant deux outils portant sur l’investissement immobilier, la SCI et la SCPI diffèrent par de nombreux points : fonctionnement, fiscalité, etc.
– En savoir plus sur les différences entre la SCPI et la SCI